BẤT ĐỘNG SẢN THIÊN KHÔI

+ Các bên hiểu nhầm về trách nhiệm đóng thuế phí do chính tên của các loại thuế, phí:

– Nhiều khách mua hiểu theo kiểu thuế bên nào bên ấy chịu như đúng tên gọi của nó. Tức là: Thuế thu nhập cá nhân thì bên bán cầm tiền về bên đấy phải nộp; Lệ phí trước bạ và lệ phí thẩm định là bên mua phải đi đăng kí quyền sử hữu tài sản của mình thì bên mua phải đóng. Còn thù lao công chứng thì cưa đôi mỗi bên một nửa. Nghe hợp lý đúng không ạ? Nếu hai bên đều xởi lởi thấy việc mua bán nhà vài tỷ thì thuế phí vài chục triệu không thành vấn đề gì thì chả có mâu thuẫn gì xảy ra cả.

Nhưng thực tế không phải chủ nhà và khách mua nào cũng dễ chịu như vậy nên đây cũng là một cái chúng ta cần phải hiểu và thỏa thuận rõ ràng khi bán nhà.

– Mặc dù Luật thuế thu nhập cá nhân quy định bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng trong giao dịch bán nhà các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đều do 2 bên tự thỏa thuận ai là người đóng.

Ví dụ: Người bán chốt giá không được như kì vọng, khách mua thì mua được giá so với kì vọng thì các khoản tiền này hoàn toàn có thể bên mua sẽ phải chịu hết. Và ngược lại nhiều trường hợp chủ nhà sẵn sàng bao hết các khoản tiền này cho khách để khách thấy chủ thiện chí thì sẽ dễ dẫn đến quyết định mua bán.

+ Chưa hiểu cách tính thuế, phí, và lệ phí trước bạ của việc giao dịch chuyển nhượng (mua bán nhà) dẫn đến số tiền thực tế phải thanh toán khác so với dự trù của hai bên..

– Cách Tính Thuế Và Phí này MỘT là dựa vào giá trị giao dịch trên hợp đồng công chứng mua bán (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất), HAI là dựa trên khung giá nhà nước đối với nhà và đất mình muốn giao dịch.

– Theo kinh nghiệm thì nếu giá ghi trên hợp đồng là con số quá thấp thì chi cục thuế sẽ căn cứ vào thông số trên sổ đỏ và vị trí nhà đất để tính theo khung giá nhà nước, còn nếu giá trị ghi trên hợp đồng cao thì cơ quan thuế tính luôn theo giá thực tế giao dịch.

Ví dụ: Giá trị giao dịch thực tế là 2 tỷ và ghi trong hợp đồng công chứng cũng là 2 tỷ thì thuế thu nhập cá nhân là: 2 tỷ * 2% = 40 triệu.

Nhưng nếu giá trị giao dịch thực tế là 2 tỷ còn vì một lý do gì đó mà hai bên mua bán thống nhất ghi giá trong hợp đồng công chứng chỉ 200tr thôi thì sao? Thuế có phải là 200tr * 2% = 4tr không? Xin trả lời là không. Vì cơ quan thuế thấy giá giao dịch thấp hơn nhiều so với khung giá đất nên sẽ áp theo khung giá đất để tính thuế, phí, lệ phí liên quan.

+ Thực trạng là khi soạn hợp đồng chuyển nhượng, bên công chứng sẽ hỏi chủ và khách mua xem để giá mua bán là bao nhiêu để ghi trên hợp đồng công chứng chứ không phải căn cứ vào giá trị giao dịch thực tế. Có việc này vì giao dịch mua bán nhà ở thời điểm này đang là như vậy. Mua bán cái xe máy 44tr bên đại lý còn chủ động ghi trong hợp đồng là 34tr, thì mua bán nhà tránh sao được.

Việc để giá mua bán bao nhiêu trong hợp đồng công chứng là tùy vào nhu cầu của hai bên mua và bán. Thực tế thì rất ít trường hợp để đúng giá trị mua bán thực tế. Còn cũng có nhiều trường hợp hai bên để đúng giá do chủ nhà cần bán nhà để chứng minh nguồn tài chính sử dụng cho các mục đích sau đó như đi định cư nước ngoài, chuyển tiền qua nước ngoài, cứ đúng thế mà làm, ….

+ Thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá trị giao dịch thực tế hoặc theo khung giá nhà nước.

+ Lệ phí trước bạ và lệ phí thẩm định 0.65% trên giá trị giao dịch thực tế hoặc theo khung giá nhà nước.

+ Phí công chứng được niêm yết ngay ở phòng công chứng.

+ Giá trị mua bán nếu tính theo khung giá nhà nước được tính như sau:

Ví dụ: Đất mặt đường Trần Hưng Đạo 50m2, giá bán thực tế là 40 tỷ.

– Nếu để đúng giá 40 tỷ trên hợp đồng công chứng chuyển nhượng thì: Thuế TNCN là 800tr. Lệ phí trước bạ là 260tr.

– Nếu tính theo khung giá nhà nước thì 1m2 ở mặt đường Trần Hưng Đạo (vị trí số 1 đất ở lâu dài) là 80tr/m2 thì Giá mảnh đất này theo khung giá nhà nước là: 50m2 * 80tr/m2 = 4 tỷ. Thuế TNCN là 80tr. Lệ phí trước bạ và lệ phí thẩm định là 26tr.

Vậy người bán và người mua cần hiểu những kiến thức về luật và thực tế trên đây để cùng thống nhất được việc mua bán nhà. Việc thỏa thuận về thuế, phí, lệ phí này nên được tiến hành ngay trong hôm làm hợp đồng đặt cọc ràng buộc việc mua bán nhà (chuyển nhượng) và có sự đồng thuận các bên và người làm chứng.